政策与货币“双重驱动”楼市复苏成必然一线城市火热

本文摘要：虽然成交量早已经常出现回落，但房价只是止跌声浪，未如成交量一样火一起。可楼市下跌的逻辑就是，成交量再行变化，成交价价格后变化。 从市场一般规律来看，成交量持续增长3至6个月后，房价必涨。五一小长假刚刚过，关于一线城市房地产市场转好的新闻，之后扑面而来。最少从媒体舆论层面，早已证实了一线城市步入新一轮下跌地下通道。 去年年底，市场多数意见还对楼市所持乐观或慎重态度，想不到半年多后，之后较慢达成协议了共识。几组4月的一手房数据正在解释楼市随着夏天的来临而火热一起。

虽然成交量早已经常出现回落，但房价只是止跌声浪，未如成交量一样火一起。可楼市下跌的逻辑就是，成交量再行变化，成交价价格后变化。

从市场一般规律来看，成交量持续增长3至6个月后，房价必涨。五一小长假刚刚过，关于一线城市房地产市场转好的新闻，之后扑面而来。最少从媒体舆论层面，早已证实了一线城市步入新一轮下跌地下通道。

去年年底，市场多数意见还对楼市所持乐观或慎重态度，想不到半年多后，之后较慢达成协议了共识。几组4月的一手房数据正在解释楼市随着夏天的来临而火热一起。北京商品住宅成交价面积环比上月快速增长48%，同比去年快速增长23%。上海成交价面积环比快速增长59%，同比快速增长63%，成交价均价为29422元/平方米，同比下跌13%。

广州成交价面积环比快速增长49%，同比快速增长22%。而4月的二手房展现出更为出色。北京二手住宅网签17191套，创近25个月新纪录。

上海二手房成交价3.6万套，环比快速增长63%，同比快速增长109%，这一难以置信的成交量次于2013年3月楼市末班车所造成的7.05万套的历史顶峰，沦为历史次高点。楼市成交量不能用一个字来形容：火。当然，虽然成交量早已经常出现回落，但房价只是止跌声浪，未如成交量一样火一起。可楼市下跌的逻辑就是，成交量再行变化，成交价价格后变化。

从市场一般规律来看，成交量持续增长3至6个月后，房价必涨。而且，数据指出，在市场步入下行地下通道的前半段，量减势头，显著优于价上涨；而转入后半段时，量限，价格反而不会加快下跌。最近的一个案例就是在2012年，当年一线城市和部分二线城市的二季度开始成交量持续大幅提高，价格止跌小涨；2013年成交量膨胀，但价格涨幅远大于2012年。

房价指数能较为精确地体现房价短期变化。全国70个城市的房价指数指出，今年3月70城房价平均值环比暴跌0.2%，而2月时环比暴跌0.5%，也即跌幅显著收窄，而1.2%的仅次于跌幅经常出现在2014年8月。

按此趋势推断，今年二季度必然步入房价止跌声浪的拐点，其中5月的可能性较小。但一线城市的平均值房价，早于在去年12月之后已上两头，其后盘整，今年3月涨幅不断扩大至0.2%，可以说道一线城市房价首度翻红，其中深圳为全国的领头羊。而中指院的百城房价指数表明，全国100个城市新建住宅平均价格为10522元/平方米，环比微跌0.01%，跌幅较上月增大0.14个百分点；易居中国研究的中国城市住房价格288指数表明，2015年4月指数值与上月基本持平，环比暴跌大约0.01%。

这些数据联合印证了一点:全国主要城市的房价正在经历由暴跌向下跌的切换，其中一线城市早已已完成。推展市场衰退的因素，主要是政策与货币的双重放开双轮驱动。去年二季度开始地方争相救市，930央行与银监会放开房贷，今年3月政府工作报告少见地明确提出反对提高性购房市场需求，其后六部委分别抱团出有了三个新政，增大反对自住性购房的力度。

另外，去年11月以来，两次降息、两次降准，标志着货币放开，这有助商业银行派发房贷。只要这两个驱动因素不再次发生方向性变化，则一线城市楼市将持续转好，而二三线城市也不会有所第一时间。2015年全国楼市经常出现衰退，整体优于2014年,已成定局。

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